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三旧改造

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关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见
佛山市人民政府办公室文件佛府办〔2009〕261号
各区人民政府,市政府有关部门、直属有关机构:
为深入贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号,以下简称《若干意见》),确保我市“三旧”改造工作规范有序推进,实现严格保护耕地和节约集约用地的目标,经市政府同意,并结合我市实际,提出如下实施意见:
一、进一步提高对“三旧”改造工作重要性和紧迫性的认识
推进“三旧”改造工作,是我市经济社会实现可持续发展的必然选择。改革开放以来我市用3倍的建设用地增加率换取30倍的经济增长,土地资源对经济社会的快速发展起着关键的支撑作用。但是,目前我市国土资源开发强度已达到33%,不可能继续沿用土地规模扩张换取经济发展的老路子。与此同时,我市已利用土地普遍存在着低效、粗放的用地现象,通过“三旧”改造,激活土地的再次利用,进一步提升土地集约化利用水平,这必将成为我市经济发展的二次动力,对加快实现“现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城,美丽富裕家园”的发展目标,实现经济社会的可持续发展有的重大的现实意义。省委、省政府高度重视大力推进“三旧”改造工作,出台了《若干意见》,为我市推进“三旧”改造工作指明了方向。我市是广东省“三旧”改造试点市,国土资源部主要领导也要求我市坚定不移地走下去和先行先试。因此,我市各级党委、政府要积极组织宣传发动,层层召开动员大会和经验交流会,学习贯彻《若干意见》精神,在原有工作的基础上,进一步加强领导,强化责任,落实目标任务,全力以赴推进“三旧”改造工作向纵深发展。
二、总体要求和基本原则
(一)总体要求
以科学发展观为指导,按照经济社会发展总体规划的要求,围绕提升经济社会发展承载能力和综合竞争力的需要,切实转变发展观和用地观。着力盘活存量建设用地,进一步挖掘潜力,节约集约利用土地。遵循“全面探索、封闭运作、结果可控”的原则,在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下,积极稳妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合,统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体,实现建设用地“二次开发”,统筹城乡发展,优化人居环境,改善城乡面貌,完善城市功能和提升城市形象,努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新佛山。
(二)基本原则
1、政府引导,市场运作。政府统一组织,制定专门政策,充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性,吸引社会各方广泛参与,实现多方共赢,确保国有、集体资产的保值、增值。政府要正确引导,加强监管,确保改造规范推进。
2、明晰产权,保障权益。调查摸清“三旧”现状,做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的房屋和土地,未经确权、登记,不得改造。正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系,切实保障土地权利人的合法权益,维护社会稳定。
3、统筹规划,有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护,依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划,科学制定“三旧”改造规划,并强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围,对列入改造范围的,必须编制控制性详细规划和改造方案,有序推进。严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围。
4、节约集约,提高效率。通过市场运作和公开规范的方式,强化市场配置土地,促进土地高效利用。严格执行土地使用标准,提高土地使用强度。创新机制方法,强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理,实现土地利用效益的最大化。
5、尊重历史,客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接,防止发生新的违法违规用地行为,又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性,妥善解决历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政策,改造利用与完善手续相挂钩,做到公开、公平、公正。
三、合理确定“三旧”改造范围
(一)合理确定“三旧”改造范围
围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡环境改善、建设社会主义新农村等战略目标,在有利于耕地保护、土地进一步节约集约利用、产出和效益进一步提高的前提下,我市下列土地列入“三旧”改造范围:
1、根据城市规划建设需要,进行城中村改造的用地;
2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求,进行旧城镇改造的用地;
3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地;
4、产业“退二进三”企业的工业用地;
5、须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地;
6、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地;
7、布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄;
8、因城乡规划已调整为商服用地或其他用途,不再作为工业用途的厂房(厂区);
9、国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村;
10、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域;
11、其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。
(二)“三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件
1、拟改造项目用地符合土地利用总体规划和年度实施计划、“三旧”改造专项规划、城镇规划和我市产业发展规划及环境保护要求;
2、拟改造项目属于“三旧”改造或属于市或区人民政府认定的“节能减排”范围;
3、拟改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图(或航片、正射影像图)上显示为已有上盖建筑物的建设用地。
四、科学编制“三旧”改造规划和年度实施计划
(一)开展全市“三旧”用地的调查摸底工作,将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注,并列表造册,建立数据库。
(二)根据“三旧”改造工作总体要求和原则,市人民政府负责组织编制《佛山市“三旧”改造专项规划》。各区人民政府要根据《佛山市“三旧”改造专项规划》认真组织编制“三旧”改造地区的控制性详细规划和改造方案,以指导“三旧”工作的开展。今后,根据实际情况确需对“三旧”改造专项规划作局部调整或修改的,由区人民政府报市人民政府批准后实施。
(三)各区人民政府根据“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造年度实施计划。各区“三旧”改造年度计划报市“三旧”办备案。
(四)“三旧”改造不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地的,“三旧”改造方案由区人民政府审批;“三旧”改造涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地以及城乡建设用地增减挂钩的,“三旧”改造方案由区人民政府编制,逐级上报审批。程序如下:
1、各区根据“三旧”改造专项规划按项目或分片区制订“三旧”改造具体实施方案报市人民政府审核;
2、市人民政府将各区的“三旧”改造方案单独或汇总报省人民政府审批;
3、改造方案批准后,各区根据批准的方案分类办理供地手续,有关供地方案报市国土资源局备案。
五、因地制宜,采用多种运作方式进行“三旧”改造
(一)政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地的,由政府依法收回、收购土地使用权,纳入政府土地储备。纳入土地储备的具体程序、价格确定,按市及各区有关文件规定执行。
(二)旧城镇改造范围内,在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下,鼓励原土地使用权人自行进行改造。但原土地使用权人须拥有改造范围内全部土地权属才能申请。自行改造方案由区“三旧”办牵头组织各成员单位审核同意后报区人民政府批准。涉及的划拨土地使用权和改变土地用途(包括经营性用途)以及延长土地使用年限可免土地收购储备和公开交易,采取协议出让方式出让,并按现行规定缴纳土地出让金。规划、国土、建设等部门根据区政府的批复意见分别办理相关手续。
(三)旧城镇改造范围内,在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下,各地块的使用权人可共同成立项目公司联合自行改造;或市场主体与其他土地权利人协商签订土地转让合同,在落实相关补偿安置措施的前提下,自行收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑后,申请对收购的地块取得拆迁许可后进行集中改造,改造的相关规定和办理程序与上述原土地使用权人自行改造一致。区以上国土资源部门根据收购人的申请,将分散的土地归宗,为收购人办理土地变更登记手续。收购改造范围内的多宗地块涉及出让年限不一致的,应统一出让年限,涉及补交地价款的按规定办理。
(四)属于“三旧”改造和“节能减排”项目的旧厂房在符合规划前提下改为经营性用途的,原用地单位可向区“三旧”办提出自行改造的申请,改造的相关规定和办理程序参照上述原土地使用权人自行改造规定办理。
(五)“三旧”改造涉及收回或者收购土地的,原则上以货币方式补偿,确实需要以置换方式置换土地使用权的,由区国土资源部门审核同意并报区人民政府批准后实施。
(六)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造,农村集体经济组织申请将集体建设用地转国有的,经村民(代表)大会表决同意后向区国土资源部门申请,按程序逐级上报省人民政府批准。区人民政府根据“三旧”改造规划组织实施。其中,确定为农村集体经济组织使用的,在建新必须拆旧的前提下,交由农村集体经济组织依照规划自行改造或与有关单位合作开发建设。
(七)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造,在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,除属于市、区人民政府应当依法征收的外,可由农村集体经济组织或者用地单位在建新必须拆旧的前提下依照规划自行组织实施,并可参照旧城镇改造的相关政策办理。
(八)旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地,确能实现拆旧复耕的,可根据国土资源部的相关规定,纳入城乡建设用地增减挂钩试点,涉及新增建设用地和占用农用地(耕地)的,由市国土管理部门安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和省的规定办理。
(九)“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的,必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金;该房地产用地转让时(包括联建合建),按规定须在土地交易中心公开交易。
(十)农村集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国有建设用地,或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时,在村民(代表)大会表决同意的前提下,经区“三旧”办牵头有关成员单位讨论同意并报区人民政府批准后,可免公开交易。
(十一)经批准自行改造的“三旧”改造项目,工程未竣工验收前不得转让(包括股东变更)。确实无法完成的,由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。
六、关于分类完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续问题
(一)没有合法用地手续且已使用的建设用地
1、用地行为发生在1987年1月1日之前,依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权,经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续。
2、用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间,用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议,且未因征地补偿安置等问题引发纠纷,迄今被征地农民无不同意见的,依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定,落实处理(处罚)后按土地现状完善征收手续。
3、用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间,按照1998年修订、2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》有关规定,落实处理(处罚)后按土地现状完善征收手续,凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的,在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下,无需听证、办理社保审核和安排留用地。
4、完善各类用地手续的处罚标准
“三旧”改造中涉及的各类历史用地,凡用地行为发生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的,完善用地手续时按下列标准进行处罚:
(1)禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米;
(2)三水、高明区按用地面积不低于3元/平方米。
(二)农村集体建设用地转为国有建设用地
原农村集体申请将农村集体所有的有合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的,在农村集体提出自愿改变为国有申请和村民代表大会表决同意的前提下,办理征收手续。
(三)完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年完成。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。
七、关于“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地等问题的处理
“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地以及旧村庄改造中的空闲地,可一并纳入“三旧”改造。
现状为建设用地的边角地、夹心地、插花地,以单块面积3亩为标准,3亩以下(含3亩)由区人民政府处理:属原批文范围的直接确权,不属原用地批文范围而属于集体性质的,由区国土资源部门审核后报区政府批准给农村集体组织使用;不属原批文范围但无法证明是集体性质土地的,均认定为国有建设用地,由区国土资源部门审核后报区政府直接批准使用,也可以收回后重新公开交易或以协议方式出让。单块面积超过3亩或多块累计面积大于改造总面积10%的边角地、夹心地、插花地按规定办理有关用地手续。
现状为农用地的边角地、夹心地、插花地,以单块面积1亩为标准,1亩以下(不含1亩)、多块累计面积小于或等于改造总面积10%的边角地、夹心地、插花地由区人民政府处理并报市人民政府备案;面积1亩以上、多块累计面积大于改造总面积10%的边角地、夹心地、插花地按规定办理农地转用、完善用地手续和转为国有土地审批手续,并可在“三旧”改造方案中一并报批。
八、关于“三旧”改造涉及土地置换问题的处理
为满足“三旧”改造需要,允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下,通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。“三旧”改造范围内土地之间或“三旧”改造范围内、外地块之间土地的置换,包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。土地置换手续由区以上国土资源部门办理,办理时限为7个工作日。
九、关于“三旧”改造中涉及的土地出让金优惠政策及财政扶持政策
(一)农村集体使用的集体建设用地或国有建设用地(留用地),在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下,农村集体可按城市规划用途自行开发使用,且可以采用划拨方式供地。集体建设用地依法改变用途且土地使用权不发生转移的,只要土地使用者与土地所有者一致,也享受本条规定的优惠政策。
(二)农村集体将国有留用地或集体转为国有的土地自行开发或通过招商引资合作开发而发生土地使用权转移的,转移部分应按规定办理土地出让手续,缴纳土地出让金。政府按规定收取的土地出让金全部上缴财政后,在扣除按规定计提的农业土地开发资金、出让业务费等专项资金后,余额最高不超过60%按《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综〔2006〕68号)有关规定,由财政列支,专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设支出等。
(三)市、区人民政府通过征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的,土地出让纯收益可按最高不超过60%的比例返拨给原农村集体经济组织。
(四)鼓励、支持“2+5”组团城市规划城区内效益差、能耗高、污染大的企业搬迁。搬迁企业用地由当地政府依法收回后通过招标、拍卖、挂牌方式出让的,在扣除收回土地补偿费用后,其土地出让纯收益可安排部分专项支持企业发展,具体由各区人民政府结合实际情况制定。
(五)对“三旧”改造涉及的城市(城镇)公共基础设施建设,应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持改造。
(六)鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造,政府组织实施的“三旧”改造项目,在拆迁阶段可通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作,拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出让收入中支付;也可在确定开发建设的前提下,由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过公开交易方式确定土地使用权人。
(七)工业用地在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。
(八)属政府产权的公共建筑面积,不参加容积率计算,不收取土地出让金。
(九)在符合城乡规划和“三旧”改造专项规划前提下,经区“三旧”办报区人民政府批准,企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业,不视为改变土地用途。
十、加强对“三旧”改造的检查监督
市监察局对市三旧改造办、市相关职能部门履行职责情况以及各区政府开展“三旧”的情况进行监督检查;各区监察局对辖区内的改造办和相关职能部门履行职责的情况进行监督检查。各区要将“三旧”改造项目审批纳入电子检察系统进行管理,并作重点标注,以便监察机关履行监督。市相关职能部门要认真对照本实施意见对各区“三旧”改造进行监督,发现违反“三旧”改造规定的行为要及时进行纠正。凡是弄虚作假,擅自将不符合“三旧”改造范围的用地纳入改造范围或不按“三旧”改造报批程序进行报批的,由市、区监察机关依照有关规定严肃查处。
十一、其它
(一)各区可以按照本意见精神,结合自身实际制定具体实施办法。
(二)本意见发布前,市政府、政府各有关部门和各区已公布的一系列“三旧”文件中,其它方面的优惠政策与本意见无冲突的,仍然适用。
(三)本意见发布前,各区人民政府根据先行先试原则已经审核确认的“三旧”改造项目和方案有效,无需再另行报批。