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【房屋买卖合同】卖家反悔要求涨房价，律师争取继续履约并获赔
发布时间: 2018-07-26
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【案
号】（2017）粤0604民初10569
【委 托 人】
符*
【审理程序】
一审
【代理结果】
成功争取到继续履行房屋买卖合同，并赔偿19000元
【代理单位】
广东熊何律师事务所
【主办律师】
黄少峰 律师、罗翠怡 实习律师
一、基本案情
原告符*于2017年3月23日与两被告左*、蔡*签订《房地产买卖合同》，约定两被告将共同所有的位于佛山市禅城区*东*0号*座2**房出售给原告，房屋建筑面积为141.16平方米，总房价为人民币138万元人民币。合同签订后，原告依约支付了定金人民币5万元。
在履行合同的过程中，原告符*才知道该房屋已在2016年11月1日被顺德区人民法院查封，被告一左*表示会尽快申请贷款，然后向银行申请赎契以及将房产解封。原告符*为了能继续履行合同，在此期间一直积极与被告一左*沟通，被告一左*每次都答复说事情已经在处理了，待事情解决了就可以继续履行合同。后被告一左*的贷款申请已经获批，有足够的经济能力赎契以及还清欠款，但在原告符*与其沟通时，两被告却明确表示要涨价。
为维护自身的合法权益，顺利争取到该涉案房屋，符*遂委托我所代理此案。
（文中所用均为化名）
二、
代理过程
2017年7月19日，当事人符*委托我所代理本案，在详细了解案情后，办案律师判断，签订合同后，两被告一直没有履行合同约定的赎契义务，已是违约在先，应承担相应的违约责任，同时，根据合同约定，原告有权要求继续履行合同。基于以上情况，办案律师第一时间指导当事人开展相关的搜集微信聊天记录以证明对方违约及交通银行同贷书以证明我方有支付能力等证据的工作。另外，办案律师又多次与被告一左*进行沟通，并做好录音证据，运用娴熟的谈判技巧以及沉着担当的临场处理经验，最终成功获得了对方是因房价上涨而要求增加房款，否则不愿意继续履行该房屋买卖合同的证据。在立案时，办案律师又及时做好财产保全，查封对方房产以
保证后续的执行事宜，
避免对方转移财产或将房屋转售给不知情的第三人。经过办案律师及当事人多次与两被告沟通，为其分析利弊和诉讼风险，最终在庭前即与对方达成了调解协议。两被告同意继续履行房屋买卖合同，并赔偿19000元（含案件受理费、财产保全费）予我方当事人。
佛山市
禅城
区人民
法院
主持调解，
双方达成调解协议如下
：
1、双方一致同意继续履行房屋买卖合同；
2、两被告于2017年9月22日前偿还涉案房屋所欠的银行按揭贷款；
3、两被告应于2017年10月30日前协助原告符*办案房屋产权过户手续，若由于银行原因仍未解除抵押的，则办理产权过户手续时间顺延至两被告收到银行的解除抵押证明材料之日起七日内；
4、两被告支付原告违约金4632元；
5、由两被告负担案件受理费9368元、财产保全费5000元。
三、代理意见
本案的《房地产买卖合同》合法有效
，且当事人
要求继续履行合同并由两被告承担违约责任理据充分。
两被告的违约行为：1、案涉房屋存在被查封的情况，导致合同目的无法实现及办理产权登记手续。2、两被告没有在约定的时间向抵押银行申请提前还贷手续。3、被告一的贷款已经申请获批，有足够的经济能力赎契以及还清欠款，但当事人与其沟通时，两被告却明确表示要涨价。
综上，根据合同约定，当事人有权要求继续履行合同，并自2017年4月8日起按每日总成交价1‰计算违约金至实际履行之日止。
四、争议
焦点
1、能否继续履行该合同；
2、若不能继续履行合同，只交了5万定金能否主张房屋溢价款损失？
五、
律师点评
本案中，因当事人的意愿是继续履行合同，而继续履行合同的前提是没有阻碍房屋买卖合同履行的因素，这需要被告配合把法院的查封解除及向抵押银行申请提前还贷手续。以调解的方式尽快办结案件，既是从客户第一的理念出发，加快了办案房屋产权过户手续的办理，快速实现当事人的委托目的，又提高了办案效率，节省了成本的开支。
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【委 托 人】符*
【审理程序】一审
【代理结果】成功争取到继续履行房屋买卖合同，并赔偿19000元
【代理单位】广东熊何律师事务所
【主办律师】黄少峰 律师、罗翠怡 实习律师
一、基本案情
原告符*于2017年3月23日与两被告左*、蔡*签订《房地产买卖合同》，约定两被告将共同所有的位于佛山市禅城区*东*0号*座2**房出售给原告，房屋建筑面积为141.16平方米，总房价为人民币138万元人民币。合同签订后，原告依约支付了定金人民币5万元。
在履行合同的过程中，原告符*才知道该房屋已在2016年11月1日被顺德区人民法院查封，被告一左*表示会尽快申请贷款，然后向银行申请赎契以及将房产解封。原告符*为了能继续履行合同，在此期间一直积极与被告一左*沟通，被告一左*每次都答复说事情已经在处理了，待事情解决了就可以继续履行合同。后被告一左*的贷款申请已经获批，有足够的经济能力赎契以及还清欠款，但在原告符*与其沟通时，两被告却明确表示要涨价。
为维护自身的合法权益，顺利争取到该涉案房屋，符*遂委托我所代理此案。
二、 代理过程
2017年7月19日，当事人符*委托我所代理本案，在详细了解案情后，办案律师判断，签订合同后，两被告一直没有履行合同约定的赎契义务，已是违约在先，应承担相应的违约责任，同时，根据合同约定，原告有权要求继续履行合同。基于以上情况，办案律师第一时间指导当事人开展相关的搜集微信聊天记录以证明对方违约及交通银行同贷书以证明我方有支付能力等证据的工作。另外，办案律师又多次与被告一左*进行沟通，并做好录音证据，运用娴熟的谈判技巧以及沉着担当的临场处理经验，最终成功获得了对方是因房价上涨而要求增加房款，否则不愿意继续履行该房屋买卖合同的证据。在立案时，办案律师又及时做好财产保全，查封对方房产以保证后续的执行事宜，避免对方转移财产或将房屋转售给不知情的第三人。经过办案律师及当事人多次与两被告沟通，为其分析利弊和诉讼风险，最终在庭前即与对方达成了调解协议。两被告同意继续履行房屋买卖合同，并赔偿19000元（含案件受理费、财产保全费）予我方当事人。
佛山市禅城区人民法院主持调解，双方达成调解协议如下：
1、双方一致同意继续履行房屋买卖合同；
2、两被告于2017年9月22日前偿还涉案房屋所欠的银行按揭贷款；
3、两被告应于2017年10月30日前协助原告符*办案房屋产权过户手续，若由于银行原因仍未解除抵押的，则办理产权过户手续时间顺延至两被告收到银行的解除抵押证明材料之日起七日内；
4、两被告支付原告违约金4632元；
5、由两被告负担案件受理费9368元、财产保全费5000元。
三、代理意见
本案的《房地产买卖合同》合法有效，且当事人要求继续履行合同并由两被告承担违约责任理据充分。
两被告的违约行为：1、案涉房屋存在被查封的情况，导致合同目的无法实现及办理产权登记手续。2、两被告没有在约定的时间向抵押银行申请提前还贷手续。3、被告一的贷款已经申请获批，有足够的经济能力赎契以及还清欠款，但当事人与其沟通时，两被告却明确表示要涨价。
综上，根据合同约定，当事人有权要求继续履行合同，并自2017年4月8日起按每日总成交价1‰计算违约金至实际履行之日止。
四、争议焦点
1、能否继续履行该合同；
2、若不能继续履行合同，只交了5万定金能否主张房屋溢价款损失？
五、律师点评
本案中，因当事人的意愿是继续履行合同，而继续履行合同的前提是没有阻碍房屋买卖合同履行的因素，这需要被告配合把法院的查封解除及向抵押银行申请提前还贷手续。以调解的方式尽快办结案件，既是从客户第一的理念出发，加快了办案房屋产权过户手续的办理，快速实现当事人的委托目的，又提高了办案效率，节省了成本的开支。